官方媒體：警惕樓市“高燒”隱藏的風險

報道稱，今年以來，家庭住房交易杠桿率、按揭貸款還款負擔率、開發(fā)商開發(fā)貸和公司債及負債率都處于歷史高位。而這一切也成就了當今杠桿上的樓市。東莞房價會降,東莞拓展培訓公司-眾維體驗教育平臺分析東莞樓價會降,現(xiàn)在東莞房價實在是太高了，收入能買得起東莞房價多少錢,東莞房地產(chǎn)會崩盤,居高不下的東莞房價需要量入而行。

上海證券報9月14日也在頭版刊文稱，如今一、二線城市樓市的火爆，已經(jīng)不是簡單的剛需和投資博弈，而是一場越來越多從“供給”和“需求”兩端添加杠桿的金融游戲的結(jié)果。

央行旗下媒體《金融時報》9月14日刊登《警惕樓市“高燒”隱藏的風險》一文，指出部分城市樓市“高燒”正朝泡沫化方向演變，在房地產(chǎn)領(lǐng)域需要采取很多措施抑制泡沫過度的加大，抑制過度的金融資源流入到房地產(chǎn)行業(yè)當中去。

報道稱，必須要看到，房地產(chǎn)市場體量龐大，一旦泡沫破裂，房價大幅下跌，其引發(fā)的風險和帶來的破壞，都將會對經(jīng)濟金融造成嚴重傷害。東莞房價會降,東莞拓展培訓公司-眾維體驗教育平臺分析東莞樓價會降,現(xiàn)在東莞房價實在是太高了，收入能買得起東莞房價多少錢,東莞房地產(chǎn)會崩盤,居高不下的東莞房價需要量入而行。

樓市，三個大消息！

消息一：房企發(fā)債全面收緊
據(jù)“21世紀經(jīng)濟報道”稱，中國證券業(yè)協(xié)會日前在京舉辦“證券經(jīng)營機構(gòu)公司債業(yè)務(wù)高級管理人員培訓會”，會上要求停止受理三四線城市房地產(chǎn)項目的債券，一些評級較低的房企發(fā)行的私募債也將暫緩。
 
“房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管全線收緊是大勢所趨”，華南一家中型券商債券融資部負責人對記者表示
 
目前開發(fā)商的資金主要有5大來源：自有資金，銀行貸款，公開發(fā)行債券，股市定向增發(fā)，私募債。從近期新聞媒體披露的信息看，證監(jiān)會先是要求定向增發(fā)的資金不能用來拿地，還銀行貸款；隨后，對開發(fā)商發(fā)債進行了限制。至于商業(yè)銀行，很多也拒絕給地王項目貸款，再加上剛剛明確的限制私募債，開發(fā)商只有“自有資金”這一個渠道沒有受到限制了。
 
錢的“扎堆”和“興風作浪”，主要看“氣”和“勢”。如果多個渠道都被釜底抽薪，那么就很難形成氣候。所以房地產(chǎn)市場的降溫，是大概率事件。否則，就跟去年的股災(zāi)一樣，要出大事。而房地產(chǎn)市場如果真的出大事，比股市可厲害得多，將直接動搖70%以上銀行抵押品的價值。

消息二：溫哥華要收房屋空置稅
溫哥華市長稱，溫哥華計劃明年1月起對空置房征稅，稅率為房屋評估值的0.5%~2%，具體稅率未定。舉措主要針對投資型房產(chǎn)，而非居住用房。
 
新聞報道還說：政府不會根據(jù)用電情況來判斷房屋是否為空置的，將通過產(chǎn)權(quán)人自主申報、審計、合規(guī)措施等途徑，來判定房屋是否是空置的。房主需要證實，他們或是租客在這個房子里住了至少多少天。目前溫哥華大約有10800套空置房屋。
 
劉曉博分析，這是溫哥華樓市遭遇的第二波調(diào)控。此前，加拿大BC省政府宣布，從8月2日起向海外房地產(chǎn)投資者征收15%的額外房屋轉(zhuǎn)讓稅。
 
“8月新政”出臺之后，溫哥華房屋銷量環(huán)比大跌23%。溫哥華獨立房屋8月均價降至147萬加元，創(chuàng)去年9月以來最低，環(huán)比跌幅達17%，同比下跌0.6%。
 
也就是說，“8月新政”抹去了溫哥華過去一年房屋的漲幅。此次追加的9月新政，有可能讓炒房者“一夜回到解放前”。
 
這還不是加拿大可能出臺的調(diào)控政策的全部。此前有動議說，將公布海外置業(yè)者的個人資料、資金來源。如果這樣做，將再次沉重打擊中國炒房客。
 
隨著國內(nèi)資產(chǎn)泡沫日益高漲，越來越多的境內(nèi)資本開始溢出，到海外置業(yè)避險。在這個過程中，境外多個熱點地區(qū)的房價被炒高，引發(fā)當?shù)鼐用竦牟粷M。香港、澳大利亞、新西蘭都出臺了或者在醞釀出臺限制措施。
 
從香港和溫哥華的調(diào)控經(jīng)驗看，政府出臺重稅是最好的控制房價的辦法。今年以來，內(nèi)地多個城市也先后出臺了調(diào)控措施，但只有深圳真正使用了狠招（限購+重稅）。所以，4月份以來深圳房價真正被穩(wěn)住，北京、上海、合肥、蘇州、廈門、南京仍然在持續(xù)上漲。
 
中國也應(yīng)該學習溫哥華的做法，在中心城市出臺房屋空置稅。東莞房價會降,東莞拓展培訓公司-眾維體驗教育平臺分析東莞樓價會降,現(xiàn)在東莞房價實在是太高了，收入能買得起東莞房價多少錢,東莞房地產(chǎn)會崩盤,居高不下的東莞房價需要量入而行。
 
消息三：鄭州緊急出臺調(diào)控措施
由于持續(xù)拍出地王，地價有超越廣州的態(tài)勢，近日，鄭州緊急出臺了“鄭九條”的新調(diào)控措施，宣布將從9月18日開始實施。其中比較有殺傷力的條款如下：
 
1、擴大居住用地供應(yīng)規(guī)模，調(diào)整優(yōu)化布局，加快供應(yīng)節(jié)奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供應(yīng)市場。
 
2、依據(jù)土地評估價、基準地價及市場指導(dǎo)價合理確定居住用地及兼容居住用地的其他用地的掛牌起始價。鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)土地出讓時，網(wǎng)掛報價超過50%溢價率時，網(wǎng)掛報價中止，采取“限地價，競房價”，即地價確定，參與網(wǎng)掛的競買人現(xiàn)場競綜合房價，綜合房價報價低者為競得人。市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時，網(wǎng)掛報價超過50%溢價率時，網(wǎng)掛報價中止，參與網(wǎng)掛的競買人進行最后一次現(xiàn)場報價，依據(jù)掛牌須知等相關(guān)規(guī)定，確定競得人。
 
3、除大棚戶區(qū)改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出讓競買保證金繳納比例提高到100%，溢價部分土地出讓金在土地出讓合同簽訂后10個工作日內(nèi)繳清。
 
4、公積金個人住房貸款單筆最高金額同時按三個條件核定，一是貸款金額不超過相應(yīng)最高貸款限額，二是嚴格按照繳存余額規(guī)定的倍數(shù)發(fā)放個人貸款，三是月還款額度不超過家庭收入的60%。購買首套自住住房的，單筆最高貸款額度以一、三2個條件核定。
 
5、新建商品住房項目必須取得《商品房預(yù)售許可證》后方可對外銷售，并在10日內(nèi)一次性公開全部房源，明碼標價、公開對外銷售，不得以各種借口分批、分次銷售，不得采取墊付、分期等方式降低首付款支付比例。對于違反規(guī)定的企業(yè)，將依法從重處罰，并記入企業(yè)信用檔案。
 
鄭州是過去10年中國“三大三小”6個人口增長中心之一（京津冀、上海蘇州、深莞惠、廈門泉州、鄭州、長沙），再加上地理位置優(yōu)越、在省內(nèi)沒有競爭對手，因此具有很強的資源匯聚能力。在南京、蘇州、廈門、合肥這“四小龍”房價有所表現(xiàn)之后，中部量大省會城市武漢、鄭州顯然在迅速崛起。跟在后面的，是石家莊、長沙和濟南等城市。
 
鄭州在此前鄭東新區(qū)的土地拍賣中，多次出現(xiàn)了樓面地價3.6萬元以上的地塊，大要趕超廣州的勢頭。

中國的房奴們：你的風險已超過次貸危機時的美國！
隨著一線城市房價不斷上漲，銀行放貸數(shù)據(jù)成為新增貸款的主流軍，房奴的還款負擔也引起社會關(guān)注。據(jù)網(wǎng)易財經(jīng)報道，中國房奴的還款壓力已超次貸危機時期的美國人。

北上深房奴：房貸200萬起
數(shù)據(jù)顯示，深圳、北京和上海的平均房價分別為50842元、47619元和43052元，想要在北京購置一套60平方米的房子，按照平均價計算，至少要花費286萬元，扣除20%的首付款57萬元，那么仍然需要背負229萬元的房貸，按照公積金貸款3.25%的貸款利率，按揭20年，仍需承擔12964.46元的月供。

而2016年7月，根據(jù)招聘網(wǎng)站統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京平均薪酬僅為7720元。

中國還貸壓力已超經(jīng)濟危機時期的美、日
房貸飆升后，購房杠桿也隨之攀升，中國人的還款負擔率與日俱增。中國購房杠桿率有多高？還款負擔到底有多重？回答這兩個問題，需要用到交易杠桿率和還款負擔率兩個指標。

1.還款負擔率

圖片來源：網(wǎng)易財經(jīng)
還款負擔率可用來衡量中國居民償還房貸的壓力。根據(jù)廣發(fā)證券研報數(shù)據(jù)，2011年－2012年，中國居民家庭每年負擔的房貸還款金額占家庭可支配收入的 20％以下，到2015年則上升至28%，2016年或?qū)⒔咏?0%。也就是說，假設(shè)房奴每月的收入是10000元，那么將有4000元用來還房貸。


中國歷年居民還款負擔率（來源：廣發(fā)證券研報）

同樣與美、日兩國比較。美國在次貸危機時期，還款負擔率最高達32%，2015年，還款負擔率為27%左右。而日本在資產(chǎn)泡沫時期，還款負擔率最高達到45%，資產(chǎn)泡沫破裂后，才逐步回到20％左右的水平。

2.交易杠桿率

圖片來源：網(wǎng)易財經(jīng)

交易杠桿率可用來衡量中國購房貸款的增長空間。根據(jù)統(tǒng)計局、央行及廣發(fā)證券研報數(shù)據(jù)，中國新房交易杠桿率為27%，中國上半年住房（新房＋二手房）交易杠桿率為36%，從歷史上來看，中國新房交易杠桿率在2009年達到高點，連續(xù)兩年回落后重新緩步上升,到今年出現(xiàn)明顯的跳升。

中國歷年住房交易杠桿率（來源：廣發(fā)證券研報）
與美國和日本相對比來看，美國是一個購房首付比例相當?shù)偷膰遥灰赘軛U率要比中國高出很多，次貸危機前，基本維持在80%－90%，到2007年升至100％，即所謂的“零首付”購房，次貸危機后迅速回落，2010年至今維持在65%左右。

而日本住房交易杠桿率在1974年約37%，在1987年最高峰也達到100%，資產(chǎn)泡沫破裂后的五年之間回落到45%左右的水平。

對比可見，中國的交易杠桿率雖然低于泡沫時期的美日，但連年攀升的態(tài)勢仍值得警惕。

對比可見，中國目前高達40%還款負擔率，已超越次貸危機時期的美國，已接近資產(chǎn)泡沫時期的日本，可見，中國人的負債程度之深，還款壓力之大。

假如房價暴跌，這6大后果，將讓你過得非常慘！
全民都盼著房價下跌，但是房價真的暴跌的話，我們面臨的將是很多無法預(yù)計的后果！

假如房價暴跌，你將要承受這些后果！

1、銀行最慘重的受害者
房價下跌，銀行可能是最慘重的受害者。房地產(chǎn)貸款占到商業(yè)銀行總貸款的20%，地產(chǎn)行業(yè)如果受到重創(chuàng)會讓許多貸款面臨違約，據(jù)統(tǒng)計，房價下降30%銀行將增加1萬億元的壞帳，所以房價如果暴跌，那么銀行就會受巨創(chuàng)。

2、爛尾樓遍布全國
房價暴跌，房地產(chǎn)就會開始賤賣房屋，以前買到1萬/㎡的房子可能現(xiàn)在只需兩三千一平米就輕松買到，但是，房子也會越來越不值錢，買房的人會大大縮減，到時候，必然會出現(xiàn)大量的爛尾樓，因為開放商已經(jīng)破產(chǎn)了，銀行也沒有資金在貸款給房企。

3、中小房企紛紛申請破產(chǎn)處理
房地產(chǎn)一直都是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，全國目前有數(shù)萬家大大小小的房企，其中許多中小房企都是半路出家，沒有強大的資金支持。

如果出現(xiàn)房價腰折式暴跌，那么這些沒有強大資金作支撐的放棄，為了降低損失，大部分房企都是申請破產(chǎn)。

只要房價暴跌，那么這種倒閉現(xiàn)象絕對不是小范圍，而是波及全國，企業(yè)將會紛紛申請破產(chǎn)處理。

4、失業(yè)率飆升
眾所周知全國房企大大小小數(shù)萬家，解決了多少人的就業(yè)問題。除了房企外，地產(chǎn)行業(yè)還涉及到建材、裝修等等，一旦發(fā)生大批房企倒閉現(xiàn)象，那么這些行業(yè)也將會受到重創(chuàng)，甚至于破產(chǎn)，連帶效應(yīng)會接踵而來，企業(yè)破產(chǎn)也就標志著員工失業(yè)，失業(yè)率方面帶來的影響和沖擊是非常非常大的。

5、財富差距更加懸殊
失業(yè)率增加，經(jīng)濟蕭條，最痛苦的莫過于老百姓，在如此現(xiàn)狀下，那些富人擁有者將會加大勞動者的剝削，因為勞動力太多，財富會更加集中。

6、貨幣貶值嚴重
房子的保值性沒有任何意義了，資金就會外流，再加上國家不會讓國有銀行倒閉，拯救銀行的辦法只有瘋狂的印鈔票，增加貨幣流通量，實行寬松政策，這樣，貨幣貶值就會更加嚴重，貨幣購買力將下降近一半，錢也就開始不值錢了。

北上深賣掉可以買半個美國？
根據(jù)測算，把北上深賣掉以后足以買下半個美國，把整個日本買下來也不是問題。如果貨幣一直超發(fā)，一國房價永遠暴漲，理論上最終可以買下全世界！這樣想想，好像很快就可以擁有全世界，幾百萬的房貸又算得了什么？東莞房價會降,東莞拓展培訓公司-眾維體驗教育平臺分析東莞樓價會降,現(xiàn)在東莞房價實在是太高了，收入能買得起東莞房價多少錢,東莞房地產(chǎn)會崩盤,居高不下的東莞房價需要量入而行。

但，這顯然是荒謬的。
貨幣超發(fā)導(dǎo)致房價暴漲會有兩種結(jié)果：
一種是80年代末的日本，貨幣超發(fā)，經(jīng)濟增速卻在放緩，由于日本央行的干預(yù)，日元還是升值的，結(jié)果是日本房地產(chǎn)資產(chǎn)被嚴重高估。迫于通脹和貶值壓力，日本央行大幅提高利率、緊縮貨幣供給，穩(wěn)定了匯率，卻最終導(dǎo)致股市和樓市崩盤。

另一種是2008年前的俄羅斯，同樣是貨幣超發(fā)，資產(chǎn)價值被高估，俄羅斯為穩(wěn)定樓市，選擇讓匯率貶值，貨幣購買力大幅受損。

結(jié)語：

從居民家庭的貸款負擔來看，按照目前的收入、利率、房價的水平測算，中國居民家庭的還款負擔壓力已經(jīng)較重，房貸高增不可持續(xù)，要警惕地產(chǎn)泡沫！當牛市的時候大家都是忽視風險的，一旦趨勢逆轉(zhuǎn)，風險敞口就暴露無疑了。

東莞房價會降,東莞拓展培訓公司-眾維體驗教育平臺分析東莞樓價會降,現(xiàn)在東莞房價實在是太高了，收入能買得起東莞房價多少錢,東莞房地產(chǎn)會崩盤,居高不下的東莞房價需要量入而行。投資者在狂背債的同時，還是要謹慎評估自己的償還能力。